1.66折拍卖 海景房为何跌到白菜价
在今年的六月末，位于深圳的半山海景豪宅天麓3区莱茵庄园的一栋豪华住宅在阿里法拍平台上架，其面积超过200平方米，起拍价高达558万元，但最终却因无人竞价而遭遇流拍。回顾其历程，早在2019年3月，该房源的评估总价达到了惊人的1175万元。令人惊讶的是，从2018年9月起，该房源已六次上架却六次流拍，起拍价也大幅度降低，从最初的823万元降至现在的558万元，降价幅度达到了惊人的265万元。
深圳天麓项目的历史，仿佛是中国海景房市场跌宕起伏的缩影。从2007年天麓1区开盘至今的十五年里，深圳许多片区房源价格迅猛上涨，但天麓的房价却并未呈现太大变化。甚至在过去的顶级半山海景豪宅如今降价也难卖。
深圳的盐田和大梅沙的滨海豪宅热门时期已经过去，虽然一二十年前这里曾吸引众多富豪投资，被诸多投资者视为黄金海岸线，但随着时间的推移，香蜜湖、深圳湾等豪宅片区的崛起使得这里的豪宅市场相对黯淡。
一线城市中少有海景房，天麓项目的变迁也反映了我国海景房市场的起伏。从北部的青岛到南部的惠州，沿海楼盘分布众多。不同于一些以海景房闻名的城市，青岛的许多沿海楼盘并不以海景作为卖点，价格也随着整体楼市的涨跌而浮动。
无人机视角下，庞大的社区在夏日阳光下显得孤独而拥挤，超高层建筑排列开来，三面临海的蓝色与钢筋水泥的灰白形成鲜明对比。这样的场景不仅出现在深圳，在惠州，上千栋楼层俯视着海面，一座巨大的城邦沿着蜿蜒的海岸线展开。
惠州的海岸线因其优质的滨海资源而备受地产商青睐，碧桂园、华润、万科等大牌开发商纷纷进驻。今年的疫情和行业现实让海景房市场呈现出一丝清冷。克而瑞商旅文总经理马洪波表示，海景房的价值曾主要来源于投资属性的推动，如今其投资价值下降，继续消费潜力不足，导致市场表现偏弱。
在青岛最大的海景房社区——维多利亚湾，小陈一家人的命运与这个社区紧密相连。小陈的父亲陈大爷在这里买了房养老，小陈自己也在这里投资购房。这个社区和许多其他不成熟的社区一样，尽管有着美丽的海景背景，但仍有诸多待完善的设施和服务。尽管如此，陈大爷仍然对这个社区的生活感到满意。他每天下午都会出门散步并购买蔬菜水果。与陈大爷的乐观态度形成对比的是近年来海景房市场的低迷表现。从繁华走向寂静的海景房市场正在经历一场转变。原本熙熙攘攘的社区正在经历一些逃离的现象。“这里曾是青岛最便宜的海景房之一”，但如今一些投资者和购房者开始亏损并急于出售他们的房产。对于未来的市场走向和海景房的未来发展前景也变得难以预测。现在看似冷清的市场下藏着未来不可预知的潜力。在这里故事的小陈一家对于海景房的养老和投资经历也反映了整个市场中的复杂情感与期待。未来海景房市场将走向何方？这仍是一个待解的谜团。随着时代的步伐，房地产市场也在不断变化。在青岛的维多利亚湾，小陈经历了一场房价的起伏。他曾怀揣着投资梦想，却在短短几年间遭遇了房价断崖式下跌的打击。面对这样的困境，他果断决定卖掉房产，及时止损。而他的父亲则选择留在维多利亚湾继续居住，在他看来，房价的升降与他无关，他更看重的是居住本身。
维多利亚湾，这个曾经寄托着无数期待的海景房社区，如今面临着市场饱和、库存过多的挑战。开发商们纷纷采取价格策略，试图以价换量。在这个市场环境下，海景房项目的销售情况并不乐观。一些项目虽然有着优美的自然环境，但地理位置偏远、交通不便等因素也影响了其销售情况。开发商为了规避风险，采取了小规模建造和小规模销售的策略。
古镇口的几个项目如珠山秀谷·御墅、悦和山海、海语东方等都在面临类似的困境。这些项目的房价从开盘到现在出现了大幅下跌，甚至已经腰斩。销售人员不断强调现房的优势，试图打消购房者的顾虑。面对这样的市场环境，购房者更加谨慎，对于期房更是持有一种观望的态度。
与此青岛北部的即墨蓝色硅谷核心区域也面临着海景房库存过多的压力。在这个区域，销售人员坦言现在开发周期已经放缓，开发商不敢再像过去那样大规模开发。他们采取了小规模开发、小规模销售的模式，以降低资金成本。这种变化反映了开发商对市场变化的敏感度和对风险的警惕性。
房地产市场正在经历一场变革。购房者更加谨慎，而开发商也在不断地调整策略以适应市场变化。在这个过程中，那些能够紧跟市场步伐、灵活调整策略的项目将更容易在竞争激烈的市场中立足。购房者也需要更加理性地看待房地产市场，根据自身需求和经济状况做出决策。
回到小陈的故事，他的经历给我们提供了一个生动的案例。在房地产市场波动时，及时止损是非常重要的。我们也应该明白，房地产市场的投资并非一劳永逸，需要我们持续关注、理性判断。在这个过程中，我们不仅要看到房价的涨跌，更要看到房地产市场的变化和机遇。只有这样，我们才能在变化的市场中保持稳健的步伐。记者曾向多位青岛房地产行业的专家咨询，海景房市场出现的特殊现象背后的原因。这些专家无一例外地提到“疫情影响”，但这四个字似乎不能完全解开这背后复杂的市场动态。
例如许丽娇女士，作为一位投资客，拥有深圳及大湾区多处房产。这次她带着记者来到惠州看房，一套挂有“卖房，电话x”横幅的房子映入眼帘。在炎炎夏日，她未开启房间空调，只因这房子通风极好，让人倍感凉爽。
许丽娇女士介绍，她的这套房子虽然不在高层，但视野开阔，可以一览无余地欣赏到海景。她认为房子优势显著：阳台面积宽敞，且整个房屋的装修风格上乘。为了出售这套在惠州的海景房，她特地放下深圳的事务前来。尽管当前惠州的整体房价有所下滑，但她对这套房子未来的价值依然充满信心。
许丽娇女士于2018年以58万元的总价购入此房，面积为57.5平方米。如今，她以55万元的价格出售。尽管这个价格看似诱人，但考虑到周边配套设施尚不完善，许多人可能会心生疑虑。许丽娇女士对未来的发展持乐观态度，她指出海边区域未来会有发展规划，甚至可能带动整个区域的人流量增长。
在京东法拍平台上，惠州九铭屿海一套房产以远低于市场价的65.5万元成交，仅相当于市场价的约四成。在过去的一年里，这套房子经历了多次司法拍卖才最终售出。在记者的实地探访中，发现许多业主都在降价销售房源。当地从业多年的中介许聪告诉记者，惠州的海景房价格已经大幅度降低，但即使如此，一些房源仍然难以售出。
惠州拥有优质的滨海资源，与深圳的距离也不远。一些购房者选择购买海景房作为投资或度假之用。这些海景房往往面临一些问题：配套设施不完善、公共交通不发达等。长期闲置可能导致资金沉淀、维护困难等问题。在购买海景房时，除了考虑居住环境外，还需要综合考虑其后的使用价值问题。
惠州的海景房市场呈现出独特的现象：一个超级大盘就像一个“城市”，但许多业主却面临难以售出的困境。随着海景房的热度逐渐退去，购房者在决策时需更加审慎考虑其长期价值和潜在问题。每套海景房背后的故事都反映了购房者的不同动机和所面临的挑战。对于购房者来说，既要看到美丽的海景，也要考虑到未来的使用价值和潜在问题。而对于投资者来说，更应注重长期收益和风险控制。在惠湾片区，一些小区内的泳池由于长期无人使用而干涸，部分业主的房间也因长期无人居住而散发出明显的异味。这一片区的人员流动相对较少，这一现象似乎与两个因素有关。一方面，受新冠疫情的影响，人们的度假旅游活动普遍减少；另一方面，社区公共设施因人员稀少而关闭，项目周边缺乏餐饮、医疗、商场等基础配套设施，使得这里并不适合长期居住。
在惠州沿海区域，除了碧桂园十里银滩，还有华润小径湾和金融街巽寮湾两个典型项目。这两个项目展现了海景房打造的两种模式。华润小径湾借助其“商业街”和“商场”的经验，将这一模式成功运用到海景项目中。尽管整体人流量不大，但各类店铺依然营业繁忙。
关于海景房的市场统计数据较为有限。在北方城市秦皇岛，海景房市场也有其独特之处。乐居秦皇岛的数据显示，北戴河新区5月在售的楼盘中，海景房占比较大。与热闹的酒店、民宿市场相比，海景房的均价却呈现出下降的趋势。
今年，北戴河蔚蓝海岸和阿那亚临海公寓的售价与去年同期相比有所下降。新房与二手房市场也存在倒挂现象，二手房具有一定的议价空间。相比之下，东戴河海景房的销售情况也不如去年，市场上存在着大量价格较低的海景房源，楼市供应依然大于需求。
整体而言，据安居客的数据，秦皇岛的二手房均价同比下跌。海南的恒大海花岛也是海景房价格显著下跌的一个案例。曾经的海花岛房源价格在短短几年内涨幅惊人，但如今却出现了明显的价格下跌。
相对而言，海南清水湾的海景房价格则较为坚挺。据实地采访了解，该地区的二手房源挂牌价格普遍较高。从过去几年的价格走势来看，清水湾的海景房市场表现出相对稳定的态势。
胡润研究院的《中国奢华旅游报告》显示，近半数的高端旅游者在度假时选择购置海景房，这不仅是为了度假，还包括投资和养老的目的。尽管海景房具有这些吸引力，但其投资属性仍然受到房地产市场整体表现的影响。专家指出，海景房作为投资选项具有价值门槛，当达到价值高点后，其上涨空间可能会受到限制。
对于企业来说，开发和运营海景房项目并非易事。除了建设房屋，更考验企业的综合运营能力，如如何让业主愿意留下来、如何保障业主的生活便捷度等。全国大部分城市的房地产价格已经进入下降通道，海景房作为类别之一，其价格下降也是预料之中的。对于那些供应量极大但居住需求没有完全跟上的海景房项目来说，受到的冲击将更为明显。
海景房市场受到多方面因素的影响。尽管其投资属性一直存在，但在当前疫情和房地产市场下行的大环境下，海景房的价格和销量都面临一定的压力。未来，海景房市场能否恢复昔日的辉煌，还需观察疫情结束和房地产市场的恢复情况。尽管如此，对于短期旅游居住而言，海景房仍然具有一定的市场份额。对于海景房的未来发展，这位TOP10房企品牌人士给出了他的看法。他认为，海景房应该增加附加值来提升其抗跌能力和持续发展机会。这些附加值可以包括环境溢价、生活配套设施的改善以及打造为特色旅游景点等。随着消费者对于房地产市场的认知逐渐成熟，单纯的靠海景已经不足以吸引投资者，消费者更倾向于选择那些位于海滨城市但稍微远离海边的产品。尽管如此，海景房仍然有其特定的存在意义，尤其对于喜欢旅游度假和养老的人群来说。
对于海景房如何破局，他建议要提升整体的度假属性，配套设施要完善，产品要升级，以吸引人们长期居住。也可以将海景房转化为民宿或酒店，通过运营来提升其价值。归根结底，要让人们愿意住进来，无论是购买还是租赁。
在社交平台上，有一条热门话题是：北方人没见过大海和南方人没见过大雪，哪个更遗憾？这个话题反映了人们对不同地域文化的好奇和向往。海景房正是连接这种向往与现实的桥梁。过去一些年，随着人们生活水平的提高，很多人愿意将海景房作为资产配置的一部分。尤其是那些追求退休养老和喜欢旅游度假的人，海景房更是他们的理想选择。
在青岛的采访让人印象深刻。那里的阳光强烈，海风急骤。虽然青岛的房价，尤其是海景房的价格下跌已成为大家的共识，但在与各种人士的交谈中，更多的是面对当下的积极态度和对未来的憧憬。房企人员表示，他们将通过产品差异化和深化渠道来应对市场变化，期待下半年的市场回暖。
惠州的情况也类似。有些业主因为不愿降价卖房而让房源长时间无法成交。为了销售海景房，一些业主甚至亲自成为中介。但与此海景房周边的基础配套设施的缺乏也是业主们抱怨最多的地方。有些海景房项目过于孤立，除了能看到海景外，日常生活的便利度几乎可以忽略不计。
海景房的未来发展需要综合考虑各种因素，包括环境、配套设施、产品升级等。只有这样，海景房才能真正实现其价值，并吸引更多的人们前来居住和投资。